La baisse des prix des produits de base enregistrée dans les dernières années a peut-être freiné le rythme des hausses de la valeur des terres agricoles; toutefois, les coûts de location des terres sont plus lents à réagir, selon Jean-Philippe Gervais, économiste agricole en chef de Financement agricole Canada. Les facteurs à considérer concernant la location de terres sont variables. Faut-il mieux acheter ou louer une terre ?
« Cette situation rend la décision encore plus difficile quand vient le moment de choisir entre l’achat ou la location de terres. C’est d’ailleurs l’une des questions que l’on me pose le plus souvent quand je donne une présentation, que ce soit aux membres de l’industrie ou dans le cadre des événements de FAC offerts partout au Canada, déclare M. Gervais. Il n’y a pas de réponse facile, car il faut tenir compte d’un certain nombre de facteurs pour trouver une solution qui convient. »
À mesure que les prix des produits de base diminuent et qu’à l’inverse, les coûts des intrants augmentent, il est tentant d’arrêter de louer une terre. Cependant, la décision de ne pas renouveler un bail peut se traduire par l’impossibilité de cultiver la terre à l’avenir.
Évaluer différentes options
Le locataire doit évaluer ses options en suivant quelques étapes fondamentales.
« Tout d’abord, il est essentiel de connaître ses coûts de production et de faire des projections quant aux revenus anticipés afin de déterminer sa capacité de payer les frais de location de la terre, explique M. Gervais. Chaque producteur doit également tenir compte de ses coûts fixes, comme l’équipement, lorsqu’il envisage la possibilité de louer. »
Le producteur doit ensuite discuter de la situation avec le propriétaire foncier pour voir s’il est possible de convenir d’un nouveau taux, ajusté en fonction de la conjoncture économique.
« N’oubliez pas que dans toute négociation, il est toujours bon de se mettre à la place de l’autre partie pour aider à trouver un terrain d’entente, poursuit M. Gervais. Le propriétaire foncier peut être réticent à l’idée de réduire le loyer au comptant et peut vouloir attendre que les conditions du marché se détériorent davantage avant d’acquiescer à la demande. »
D’autres facteurs à considérer concernant la location de terres agricoles :
Quelle prime devez-vous payer afin de garder le contrôle de la terre, jusqu’à ce que la situation offre de meilleures perspectives sur le plan des rendements nets ? La prime se définit comme l’écart entre le taux réel de location au comptant et le taux de location correspondant à votre seuil de rentabilité.
Quelle sera l’incidence de cette prime sur les liquidités de votre exploitation agricole ? Des années consécutives de rendement négatif peuvent épuiser votre fonds de roulement et mettre en péril votre exploitation agricole entière. Fixez-vous comme cible un fonds de roulement équivalant à 30 % de vos dépenses prévues.
« Trouver l’équilibre entre le besoin de garantir l’accès à une terre à long terme et celui de gérer la santé financière de votre exploitation est un exercice difficile, fait valoir M. Gervais. Comme personne ne peut prédire l’avenir avec exactitude, la seule chose à faire est de comparer divers scénarios et de positionner votre entreprise de manière à pouvoir saisir les occasions futures et à affronter les difficultés qui pourraient se présenter. »
Pour en savoir davantage sur la location de terres, nous vous invitons à assister au prochain événement du Carrefour du savoir agricole de FAC qui s’intitule Les incontournables de l'achat et de la location de terres agricoles, et qui est présenté (en anglais seulement) par Lance Stockbrugger. Les participants auront l’occasion de se pencher sur les coûts et les conséquences liés à l’achat d’une terre agricole par rapport à sa location, de mieux connaître les répercussions fiscales associées à l’achat d'une terre agricole, d’apprendre comment comparer les besoins de trésorerie dans le cas d’une terre louée et d'une terre possédée et de saisir l’importance de désigner la bonne personne sur le titre de propriété.
Pour suivre la discussion sur la location des terres agricoles et y participer, lisez le dernier billet de la Tribune agroéconomique à http://www.fac.ca/tribune.
Source : Financière agricole Canada