Par Maxime Lauziere
Lorsqu’une personne se lance en agriculture, elle fait bien souvent de cette activité son mode de vie. Il est généralement profitable pour cette personne d’établir sa résidence sur les lieux de son exploitation agricole pour des raisons évidentes. Bien que la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) limite largement les possibilités de construction de résidences en zone agricole, certaines dispositions ont tout de même été prévues afin de permettre aux gens qui vivent de l’agriculture de s’y installer.
À cet effet, l’article 40 de la LPTAA permet à une personne physique, à une société par actions ou à une société de personnes de construire une résidence en territoire agricole sur un lot dont elle est propriétaire. Pour ce faire, il y a lieu que la « principale occupation » de la personne physique, de l’actionnaire ou du sociétaire pour qui la résidence sera construite soit l’agriculture.
Il est également possible pour l’agriculteur exploitant l’une ou l’autre de ces formes d’entreprises de construire une résidence pour un employé de son exploitation agricole. Jusqu’en 2017, il était aussi possible, pour une personne physique uniquement, d’y construire une résidence pour son enfant. Depuis 2017, cette possibilité a été étendue aux enfants des actionnaires et sociétaires.
Cette disposition permet au propriétaire d’une exploitation agricole de construire autant de résidences qu’il a d’enfants ou d’employés travaillant sur la ferme. Toutefois, il est important de noter que, contrairement aux résidences bénéficiant d’un droit acquis, la construction de résidences sous l’article 40 de la LPTAA ne donne pas ouverture au lotissement. Ainsi, le lot demeure indivisible. Si l’agriculteur désire par la suite vendre sa terre, il devra la vendre avec toutes les résidences qui auront été construites sur son lot. De la même manière, il ne pourra vendre une résidence séparément du reste du lot sur lequel elle aura été construite et il ne sera pas possible de séparer des lots contigus sous le motif de la vente d’une résidence. En fait, il faut retenir que les règles habituelles concernant la vente et la division des lots agricoles continuent de s’appliquer comme si aucune résidence n’y avait été construite.
Afin de procéder à la construction d’une résidence, le propriétaire de l’exploitation agricole doit compléter un formulaire de déclaration d’exercice d’un droit auprès de la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ). La CPTAQ procédera alors à une évaluation afin de s’assurer que tous les critères sont respectés et émettra un avis de conformité ou de non-conformité, selon le cas. Le propriétaire devra également obtenir un permis de construction auprès de sa municipalité.
Fait important, la LPTAA ne définit pas ce que signifie avoir l’agriculture pour « principale occupation ». La jurisprudence y apporte toutefois certaines précisions, notamment que l’entreprise agricole doit être viable, c’est-à-dire qu’elle doit apporter à son exploitant un revenu suffisant pour en vivre. De plus, la principale source de revenu de l’exploitant doit être l’agriculture et le temps consacré aux activités agricoles doit être prépondérant par rapport à d’autres activités. Également, malgré le silence de la LPTAA à cet effet, l’exploitant doit exercer sa principale occupation sur le lot visé pour l’établissement de la résidence ou sur un lot contigu. Dans le cas de lots contigus, l’exploitation agricole pourra être considérée comme un tout afin d’établir sa viabilité. Conséquemment, il ne sera pas possible de construire une résidence sur un lot non contigu qui ne constitue pas à lui seul une exploitation agricole viable.
En somme, l’article 40 de la LPTAA permet de mettre en balance la protection du territoire agricole ainsi que la possibilité pour les agriculteurs de s’établir sur leur exploitation agricole. Notons par ailleurs que cette disposition est également adaptée aux nouvelles réalités en agriculture, notamment en ce qui concerne les petites exploitations maraîchères. Il existe d’ailleurs de plus en plus d’exemples d’exploitants agricoles ayant réussi à démontrer la viabilité d’une exploitation très intensive sur des superficies aussi petites qu’un seul hectare, lesquels ont ainsi pu se prévaloir de l’article 40 de la LPTAA