En région rurale, il est plutôt fréquent de retrouver des terrains enclavés. Or quels sont les droits du propriétaire dont le terrain est enclavé?
Le Code civil du Québec contient des dispositions prévoyant des droits de passage pour les terrains enclavés. Un terrain est dit enclavé dans deux situations. La première est lorsque le terrain n’a aucun accès à une voie publique. On parle alors d’enclave physique. La voie publique n’a pas nécessairement à être un chemin appartenant à l’état. C’est plutôt son utilisation qui qualifie une voie de publique. Ainsi, un chemin situé sur un terrain privé et emprunté, par exemple, par plusieurs propriétaires de chalets pour accéder à leur terrain sera considéré comme une voie publique aux fins des droits de passage.
La seconde situation se rencontre lorsque le terrain a un accès à une voie publique, mais que cet accès est insuffisant, difficile ou impraticable aux fins de l’exploitation du terrain sans un investissement qui serait disproportionné avec la valeur du terrain. On peut penser, par exemple, à un terrain où on exploite de la forêt qui serait située en bordure d’une route, mais dont la façade serait constituée d’une pente abrupte qui ne permettrait pas aux camions de livraison de bois d’y accéder de façon sécuritaire et dont les coûts pour y aménager une descente plus douce représenteraient 50% de la valeur du terrain.
Lorsqu’une enclave est constatée, qu’elle soit physique ou économique, le propriétaire du terrain enclavé peut exiger de l’un de ses voisins de lui accorder le droit de passage nécessaire à l’exploitation de son terrain. On parle alors d’une servitude légale. Elle se distingue de la servitude conventionnelle en ce qu’elle est imposée par la Loi et n’est pas sujette au consentement du voisin chez qui s’exercera le droit de passage. Elle s’en distingue aussi en ce qu’elle n’est pas perpétuelle. Elle prend fin lorsque la situation d’enclave n’existe plus, lorsqu’elle n’est plus nécessaire à l’exploitation du terrain ou lorsque le propriétaire du terrain enclavé devient également propriétaire d’un terrain adjacent qui possède un accès à la voie publique.
La servitude légale ne peut être réclamée que par le propriétaire du terrain. Ainsi, le locataire ne peut la réclamer lui-même. Le fait de connaître l’état d’enclave du terrain au moment de l’acquisition d’un terrain n’a pas d’impact sur le droit à la servitude légale. Il suffit que le nouveau propriétaire du terrain rencontre les critères prévus par la Loi pour y avoir droit.
Il existe un certain nombre de situations où la servitude légale ne sera pas accordée. Par exemple, lorsque le terrain enclavé bénéficie déjà d’une servitude conventionnelle ou de la tolérance d’un voisin accordant le passage ou encore lorsque l’avantage économique que procurerait la servitude légale au terrain enclavé serait disproportionné avec les dommages que cela causerait à plusieurs propriétaires voisins.
Finalement, lorsque l’état d’enclave résulte d’un acte du propriétaire, le droit de passage ne pourra être exigé de ses voisins. Ce sera le cas, par exemple, lorsqu’il subdivise un lot dont une partie avait accès à la voie publique. Le droit de passage devra alors être exercé sur la partie subdivisée du lot qui a toujours accès à la voie publique et non sur les terrains voisins. Cette règle s’impose également à l’acheteur du lot subdivisé qui sera obligé d’accorder le droit de passage au vendeur qui demeure propriétaire du lot devenu enclavé par la subdivision.