Comme plusieurs le savent aujourd’hui, la loi prévoit une garantie contre les vices cachés affectant un immeuble. Ainsi, conformément à cette garantie, l’acheteur dispose d’un recours contre son vendeur pour les vices cachés qui affectent l’immeuble qui lui a été vendu. Or, est-il possible d’exclure cette garantie en cas de vente et, dans l’affirmative, quelles sont les limites d’une telle exclusion?
Le Code civil du Québec prévoit effectivement que les parties à un contrat de vente peuvent diminuer les effets de la garantie légale de qualité ou même l’exclure entièrement. Ainsi, le vendeur peut insérer dans le contrat de vente une clause lui permettant de s’exonérer de toute responsabilité envers son acheteur en ce qui concerne les vices qui sont cachés et qui affectent le bien vendu. Pour être applicable, ce type de clause doit être rédigé de manière claire et précise.
Cependant, une simple clause d’exclusion de la garantie de qualité a des limites. En effet, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer un vice qui affectait le bien au moment de la vente et qu’il ne l’a pas dénoncé à l’acheteur, il pourra tout de même en être tenu responsable.
La loi prévoit toutefois une exception pour une pareille situation : la clause « aux risques et périls de l’acheteur », laquelle n’est toutefois pas possible dans le cas d’un vendeur professionnel. Effectivement, si le vendeur profane précise dans sa clause d’exclusion de garantie que la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur, alors ce dernier ne pourra tenir le vendeur responsable des vices cachés, et ce, même s’il les connaissait ou ne pouvait ignorer leur existence.
Par conséquent, le fait d’ajouter que la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur octroie au vendeur une meilleure protection contre d’éventuelles réclamations sur la base de la garantie de qualité. Ainsi, lorsque la mention « aux risques et périls de l’acheteur » est combinée à une clause d’exclusion de garantie claire et non équivoque, l’acheteur doit considérer que l’immeuble est vendu sans aucune garantie de qualité et ce, peu importe les vices cachés qui pourraient l’affecter.
Le fait d’inclure la mention « aux risques et périls de l’acheteur » à la clause d’exclusion de garantie pourrait également permettre de briser la chaîne de transmission des garanties entre les différents vendeurs et empêcher l’acheteur de poursuivre les vendeurs antérieurs.
Par contre, l’insertion de cette mention à une clause d’exclusion de garantie n’est pas toujours à toute épreuve. En effet, le vendeur pourrait toujours être tenu responsable s’il a induit l’acheteur en erreur par mensonge ou par toute autre manœuvre dolosive. Il pourrait également être tenu responsable pour ses faits personnels, ou encore s’il commettait une faute lourde ou intentionnelle.
En conclusion, bien que chaque cas soit un cas d’espèce, la clause d’exclusion de garantie est un moyen important pour le vendeur de se prémunir contre d’éventuelles réclamations. Par conséquent, lorsqu’il est en présence d’une telle clause, l’acheteur doit la considérer comme un avertissement sérieux.
